Un hangar installé depuis des années sur une parcelle communale, une activité économique exploitée sur un terrain public sans convention, un occupant « historique » que personne n'a jamais régularisé : la plupart des collectivités ont, quelque part dans leur patrimoine, une occupation sans titre.
Deux issues existent : donner un titre à l'occupant, ou obtenir son départ. Le cabinet Sine Cera avocat accompagne les collectivités territoriales dans les deux voies, de l'audit de la situation à sa résolution. Cette page présente les termes du choix.
Laisser durer une occupation sans titre n'est pas une option neutre :
La collectivité ne perçoit aucune redevance, alors que la loi lui impose de faire payer l'occupation de son domaine : le manque à gagner s'accumule ;
Sa responsabilité peut être recherchée en cas d'accident sur la dépendance occupée ;
L'occupant lui-même est en situation précaire : il investit sans sécurité juridique, ce qui finit par bloquer tout projet ;
Et la gestion du domaine fait partie des points régulièrement scrutés lors d'un contrôle de la chambre régionale des comptes.
Plus le temps passe, plus le dossier se complique : les situations anciennes se dénouent, mais elles se dénouent mieux quand on s'en saisit méthodiquement.
Tout commence par une question : la parcelle occupée relève-t-elle du domaine public (affectée à l'usage du public ou à un service public spécialement aménagé) ou du domaine privé de la collectivité ?
La réponse commande tout : le régime, le juge compétent et les outils disponibles. Et elle emporte une conséquence décisive : le domaine public est inaliénable et imprescriptible. Une occupation, même ancienne, même connue et tolérée de longue date, n'y crée aucun droit : ni propriété, ni droit au maintien. L'occupant « historique » ne l'est jamais juridiquement.
Quand l'occupation a une utilité (activité économique locale, service rendu, entretien du site), la bonne réponse est souvent de la régulariser :
Sur le domaine public : une autorisation ou une convention d'occupation, par nature précaire et révocable, assortie d'une redevance ;
Sur le domaine privé : une palette plus large (baux, montages de longue durée) qui permet de donner à un occupant économique la sécurité nécessaire à ses investissements.
Une régularisation bien construite traite aussi le passé : donner un titre pour l'avenir n'efface pas les sommes dues au titre de l'occupation écoulée, et le montage doit être juridiquement solide pour ne pas être fragilisé ensuite.
Quand l'occupation doit cesser, la démarche se construit par étapes : une mise en demeure de quitter les lieux, laissant un délai raisonnable ; puis, à défaut, la saisine du juge pour obtenir l'expulsion, y compris en urgence lorsque la situation le justifie ; et l'exécution de la décision.
Chaque étape se prépare : qualification du domaine, preuve de l'occupation, anticipation des arguments de l'occupant. Une procédure d'expulsion bien engagée aboutit ; une procédure improvisée s'enlise.
L'occupation du domaine se paie : c'est une exigence légale, à laquelle la collectivité ne peut renoncer que dans des cas limités. L'occupant sans titre doit donc une indemnité correspondant à ce que la collectivité aurait perçu s'il avait été régulièrement autorisé.
Ce volet financier accompagne les deux voies : il se chiffre, se réclame et, au besoin, se recouvre. Le négliger, c'est consentir une gratuité que le droit n'autorise pas.
Chaque mission commence par un audit de la situation domaniale : qualification de la dépendance, historique de l'occupation, pièces disponibles, enjeux financiers. Sur cette base, le choix de la voie se fait avec vous : régularisation par le montage adapté, ou libération selon le calendrier procédural le plus sûr, avec le volet indemnitaire dans les deux cas.
Le cabinet a ainsi été missionné par des collectivités dans les deux configurations : la régularisation d'une occupation économique ancienne par un montage sur mesure, et la stratégie de libération d'un site occupé sans titre.
Votre collectivité fait face à une occupation sans titre, ou souhaite sécuriser une situation ancienne ? Contactez le cabinet pour définir la mission.
